新政驱动核心城市“金九”行情兑现，上海一二手房成交量同比增长24%
计思敏
9月各地楼市数据陆续出炉。在一系列楼市优化政策的密集推动下，上海、深圳、北京等核心城市楼市“金九”行情顺利兑现，一二手住宅成交量同比、环比均实现增长。
新政驱动核心城市“金九”行情兑现
在楼市政策的精准发力下，市场需求被有效激活。
核心城市中，上海受“沪六条”推动，市场活跃度提升明显。从上海市房管局披露的数据来看，9月，上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%。其中，得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，一手住房成交55万平方米，环比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%、同比增加27%。同时，自8月26日“沪六条”实施后，二手住房日均成交609套，较8月政策前增加12%，且呈现“逐周提升、周末冲高”特征。
今年8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》(简称“沪六条”)，从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面，打出优化调整房地产政策“组合拳”。
其中，上海外环外市场在“取消购房套数限制”利好下表现亮眼。9月，外环外一手房在售项目日均成交较8月增加40%，二手住房成交占比达57%。同时，改善需求开始释放，“沪六条”扩容支持四类群体增购住房成交占比达14%，高于全市平均水平。
有沪上经纪人告诉澎湃新闻，以闵行莘庄板块与松江大学城板块为例，两大外环外板块受新政影响，均呈现房源量、客源量、带看量同步上升态势，对比新政实施前后(9月1日-23日对比8月1日-23日)，两大板块的新增客户数量提升13.93%，买卖单量提升20.75%。
深圳、北京同样交出亮眼答卷。据乐有家研究中心数据，9月，深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%、同比上涨38.3%。其中，一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨38.3%；二手房录得量已连续7个月超5000套荣枯线。北京楼市“金九”也成色十足。中原地产研究院统计数据显示，在政策的刺激下，9月北京二手房住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5%；新建住宅网签3454套。
中原地产首席分析师张大伟指出，9月北京二手房成交量居年内第二，仅次于3月。在其看来，成交量环比同比上涨的原因包括限购政策微调、市场以价换量以及新房供应明显上涨换房需求增加。
二手房价格短期压力仍存
与成交端回暖形成反差的是，整体的楼市价格呈现“新房微涨、二手房续跌”的分化格局。
中指研究院监测数据显示，9月上海、杭州等部分核心城市加快推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨。但百城二手住宅价格环比下跌仍较明显，在高挂牌量背景下，市场短期仍面临一定压力。
数据显示，9月百城新建住宅均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，但较上月收窄0.11个百分点，同比上涨2.68%。分梯队看，核心城市推盘积极性有所提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市更多以消化现有库存为主，降价跑量仍是项目间去化主要策略。
二手房市场而言，9月重点城市二手房交易活跃度明显回升，但高挂牌量背景下，价格持续面临一定下行压力。数据显示，9月百城二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%。截至9月，百城二手房价格已连续41个月环比下跌。
以北京为例，张大伟提及，二手房价格受区域因素影响，在一些核心地段和优质学区房区域，价格依然较为坚挺。但部分区域由于市场供需关系变化，价格也出现了调整。一些老旧小区或者配套相对不完善的区域，房价面临一定下行压力。
而从深圳市场而言，根据乐有家门店成交数据计算，9月深圳二手成交价为5.87万元/平方米，环比小幅下降1.5%，降幅收窄，价格逐步趋稳。
张大伟认为，随着政策的调整和市场的自我修复，二手房市场有望在未来一段时间内逐步企稳。预计成交量将在政策的刺激下有所回升，但回升的幅度将取决于政策的力度和购房者信心的恢复程度，10月份市场期待更多的利好政策包括降息、调整限购等政策落地。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，整体来看，为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。短期房地产政策预计将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。
对于后市，中指研究院指出，房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，“好城市+好房子”仍具市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续；二手房受挂牌量维持高位影响，短期或将延续“以价换量”行情。
